Tổng giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam nhận xét trong vòng một thập kỷ qua, xu hướng đầu tư bất động sản liền thổ đang bứt phá mạnh mẽ tại Sài Gòn. Tuy nhiên, những cơn sốt đất liên tục diễn ra trong giai đoạn 2015-2018 đã gây nhiều biến động, làm xáo trộn mặt bằng giá đất tại TP HCM và các tỉnh lân cận.

Chuyên gia này đánh giá, hiện giá đất tại TP. HCM đang ngày càng trở nên đắt đỏ sau những cơn sốt ảo, bất động sản liền thổ có vùng giá dưới 20 triệu đồng mỗi m2 đang ít dần đi. Điều này khiến làn sóng dịch chuyển đầu tư, săn lùng đất giá rẻ ở các tỉnh giáp ranh Sài Gòn ngày càng rầm rộ. Ngay cả các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai, ở vị trí kế cận TP HCM, đất thổ cư đang leo lên vùng giá 15-18 triệu đồng mỗi m2.

Tuy nhiên, theo ông Nam, nếu chịu khó di chuyển về các huyện, xã ngoại ô TP HCM, vẫn còn không ít quỹ đất được xếp vào nhóm "vùng trũng", có giá đất thổ cư dưới mốc 20 triệu đồng mỗi m2 và đất nông nghiệp một vài triệu đồng mỗi m2. Bất động sản liền thổ này đáp ứng được nhu cầu an cư hoặc đầu tư của những người có dòng tiền khiêm tốn. Chuyên gia này điểm danh 3 huyện vùng ven có giá đất thấp nhất Sài Gòn hiện nay cùng với cơ hội và thách thức của các khu vực này.

Huyện Cần Giờ

Đây là huyện đảo duy nhất của TP HCM có vị thế giáp biển, có diện tích rừng lý tưởng với mảng xanh lớn. Giá đất từng xã của huyện Cần Giờ có mức chênh lệch lớn do địa hình trải dài. Các thửa đất đang được giao dịch, mua bán trên thị trường đa phần có diện tích lớn cả nghìn m2, trong đó, phần đất thổ cư chỉ vài trăm mét, còn lại là đất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất vườn...

Tại xã Bình Khánh, đất mặt tiền đường Rừng Sác giá từ 8 đến 15 triệu đồng mỗi m2. Khu vực xã Lý Nhơn, đất mặt tiền ghi nhận 1-3 triệu đồng mỗi m2. Khu vực xã Tam Thôn Hiệp giá đất mặt tiền từ 3 đến 6 triệu đồng mỗi m2. Khu vực xã Long Hòa giá đất mặt tiền duyên hải 6-14 triệu đồng mỗi m2.

Khu vực thị trấn Cần Thạnh giá mặt tiền đường Duyên Hải thấp nhất 14 triệu đồng mỗi m2, Giồng Ao 16-19 triệu đồng mỗi m2. Khu vực này có nhiều lợi thế về du lịch, trung tâm hành chính của huyện, khu đô thị du lịch của một đại gia bất động sản dự kiến triển khai trong tương lai, hệ thống giao thông đang có kế hoạch nâng cấp mạnh mẽ trong thời gian tới. Tuyến đường Rừng Sác kết nối giao thông xuyên suốt huyện Cần Giờ đang được nâng cấp và mở rộng. Vào cuối năm 2018, giá đất tại huyện đảo này so với năm 2017 tăng ít nhất 60%.

Huyện Bình Chánh

Giá đất thổ cư tại xã Tân Túc huyện Bình Chánh dao động trong ngưỡng 15-20 triệu đồng mỗi m2, diện tích đất từ 80 m2 trở lên, sổ hồng riêng. Giá đất vườn tại khu vực này dao động từ 3 đến 5 triệu đồng mỗi m2. Tân Túc được xem là xã duy nhất có giá đất còn ở mặt bằng từ 20 triệu đồng mỗi m2 trở xuống.

Sau những cơn sốt đất kéo dài các năm 2015-2018, bất động sản liền thổ trên địa bàn huyện leo thang chóng mặt. Hiện nay giá đất thổ cư trên địa bàn huyện này tăng 15-20% so với đầu năm 2018. Hạ tầng giao thông tại khu vực này không có nhiều chuyển biến lớn so với năm qua.

Huyện Củ Chi

Các xã Bình mỹ, Tân phú trung huyện Củ Chi giá thổ cư thấp nhất 10-12 triệu đồng mỗi m2, cao nhất có thể vượt ngưỡng 20 triệu đồng mỗi m2 trở lên. Nếu xét mặt bằng giá sàn, đây vẫn là địa bàn có giá đất thổ cư khá mềm so với toàn thành phố. Diện tích đất từ 80 m2 trở lên, sổ hồng riêng, giá đất vườn dao động từ 3 đến 7 triệu đồng mỗi m2. Giá đất thổ cư tăng so với đầu năm 2018 khoảng 20-30%. Hạ tầng giao thông tại khu vực này không có nhiều chuyển biến lớn so với năm qua.

Ông Nam phân tích, điểm chung của các huyện có giá đất thấp nhất Sài Gòn là vị trí cách trung tâm (lấy chợ Bến Thành làm mốc) không dưới 20 km, thậm chí xa hơn. Quãng đường khá xa và di chuyển mất nhiều thời gian là điểm yếu đầu tiên. Hạ tầng kết nối về trung tâm chưa có đột phá hoặc các dự án hạ tầng lớn của những khu vực này vẫn đang trong diện chờ, chưa rõ ngày khởi công xây dựng chính là thách thức thứ hai. Ngoài ra, đây cũng là những xã, huyện có các hoạt động thương mại, giải trí, dịch vụ... chưa sôi động.

Tuy nhiên, những huyện, xã nằm xa trung tâm TP HCM đang dần vượt qua rào cản khoảng cách và được giao dịch nhiều hơn xuất phát từ nguyên nhân giá đất ở khu vực nội thành liên tục leo thang những năm qua. Quy luật "nước chảy về chỗ trũng" đang khiến cho làn sóng thu gom đất ở các địa bàn heo hút này đang ngày càng phổ biến và các huyện có mặt bằng giá đất thấp nhất Sài Gòn có thể thu hút dòng vốn quy mô trung bình và trở thành mục tiêu của giới đầu tư trong năm 2019.

Ông Nam cho biết thêm, mục tiêu mua bất động sản liền thổ ở các xã, huyện ngoại thành Sài Gòn được chia làm 4 nhóm. Thứ nhất, mua để an cư, xây nhà ở và phục vụ nhu cầu ở thật. Thứ hai, mua để đầu tư nhỏ lẻ khi giá đất còn thấp hơn so với mặt bằng chung, chờ tăng giá để bán chốt lời trong trung hạn.

Thứ ba, mua để tích lũy tài sản, đây thường là nhà đầu tư dài hạn, trường vốn và không quá quan tâm đến biến động của thị trường trong ngắn hạn. Thứ tư, mua để đầu cơ, trường hợp này người mua sẽ săn lô đất quy mô từ lớn tới cực lớn, chờ đợi động tĩnh về hạ tầng giao thông, với tham vọng phát triển dự án hoặc sang tay cho các nhà phát triển bất động sản.