Diễn biến phức tạp, cạnh tranh khốc liệt

Dự báo về thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam năm 2019, nhiều chuyên gia cho rằng, năm nay sẽ là năm nhiều thách thức với các nhà đầu tư.
TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia tài chính ngân hàng chỉ ra 3 thách thức chính với thị trường BĐS 2019. Thứ nhất, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung dẫn đến động thái tăng lãi suất ở nhiều nước trên thế giới. Do đó, tình hình kinh tế vĩ mô trên thế giới trong năm 2019 được dự báo là tăng trưởng khó khăn hơn, nhiều rủi ro hơn và có thể là thấp hơn so với 2018. Chính vì vậy, Việt Nam được dự báo là sẽ gặp nhiều thách thức hơn, rủi ro hơn với các áp lực liên quan tới lạm phát, tỷ giá, lãi suất… Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn vốn của các doanh nghiệp BĐS.
Thứ hai là tình trạng cung vượt cầu ở một vài phân khúc, một vài địa phương như BĐS nghỉ dưỡng ở một số thị trường trọng điểm về du lịch hay phân khúc nhà ở cấp trung tại các thành phố lớn. Trong khi đó, thị trường lại thiếu nguồn cung của 1 số phân khúc khác như văn phòng cho thuê hạng A, đặc biệt là sự thiếu hụt văn phòng hạng A tại TPHCM hay nhà ở thu nhập thấp.
Thứ ba là Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước có các chính sách về kiểm soát tín dụng vào BĐS. Việc dòng vốn tín dụng bị hạn chế sẽ khiến doanh nghiệp BĐS - lĩnh vực cần nguồn vốn lớn gặp khó khăn trong việc huy động vốn.
"Thị trường BĐS 2019 sẽ có những diễn biến phức tạp, cạnh tranh rất khốc liệt. Vì vậy, các doanh nghiệp phải chuẩn bị sẵn sàng các nguồn lực để ứng phó với các kịch bản của năm 2019. Trong đó, cần đặc biệt quan tâm đến giải pháp về kinh tế số, số hóa BĐS để nâng cao hiệu suất, hiệu quả trong điều hành", TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị.
Cùng quan điểm trên, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cũng chỉ ra 3 thách thức với thị trường BĐS 2019.
Theo bà Dung, trong năm 2019 các chủ đầu tư (CĐT) sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai dự án, đặc biệt là tại TPHCM. Trong chính sách mới về quy hoạch phát triển thành phố giai đoạn 2016-2025, nhằm giảm tải áp lực lên cơ sở hạ tầng, TPHCM chủ trương hạn chế phát triển các dự án thuộc khu vực nội đô hoặc khu vực có nhiều khu dân cư hiện hữu. Việc hạn chế này sẽ ảnh hưởng tới kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp có dự án thuộc khu trung tâm. Các doanh nghiệp sẽ không dễ dàng xin được giấy phép xây dựng.

Bên cạnh đó, bà Dung cho rằng các CĐT còn phải đối mặt với thách thức liên quan tới quỹ đất và giá đất. Quỹ đất tại những khu vực phát triển nóng của Hà Nội và TPHCM không còn nhiều khiến giá đất, đặc biệt là đất khu vực trung tâm thành phố tăng mạnh. Do đó, để phát triển bền vững, các chủ đầu tư cần nguồn vốn lớn khi triển khai dự án.

Ngoài ra, vị Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cảnh báo, một thách thức không mới nhưng rất khó giải quyết mà các CĐT phải đối mặt là thách thức liên quan tới cơ sở hạ tầng. Ngập lụt hay tắc đường là hệ lụy bao lâu nay của sự thiếu đồng bộ cơ sở hạ tầng tại đô thị lớn.

“Thách thức này đang ngày càng nghiêm trọng hơn do số lượng người sở hữu xe ô tô, số lượng xe cộ lưu thông liên tục tăng, các dự án nhà ở liên tiếp nở rộ nhưng cơ sở hạ tầng hầu như không được cải thiện. Những dự án nằm trong “vùng trũng” này sẽ gặp nhiều vấn đề trong phát triển. Người mua đang ngày càng cẩn trọng hơn trong việc lựa chọn dự án”, vị này nói.

Xẩy ra "bong bóng" BĐS?

Tại hội thảo về “xu hướng và cơ hội đầu tư BĐS 2019” tổ chức mới đây, ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng, Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, bên cạnh những thác thức, khó khăn thì thị trường BĐS 2019 tiếp tục phát triển ổn định và có những gam màu tươi sáng, không có nguy cơ xảy ra "bong bóng" BĐS.

Theo ông Phấn, bong bóng BĐS thường xảy ra khi hội tụ cùng lúc 5 dấu hiệu bất ổn của nền kinh tế, bao gồm: Có sự tăng trưởng nóng bất thường, không ổn định của kinh tế vĩ mô; Có sự biến động lớn, kém hấp dẫn của các thị trường đầu tư khác như: vàng, ngoại tệ, chứng khoán, lãi suất tiền gửi ngân hàng thấp...; Các loại BĐS bị hạn chế về nguồn cung hoặc nguồn cung quá nhiều so với nhu cầu thực tế; Chính sách tài chính, tín dụng bất động sản bị nới lỏng, hạ chuẩn cấp tín dụng một cách quá dễ dãi, thị trường bất động sản đón nhận nguồn vốn quá lớn và cuối cùng là Nhà nước thiếu sự can thiệp kịp thời và hợp lý vào thị trường BĐS.

“Hiện tại, các thị trường đầu tư như vàng, ngoại tệ, chứng khoán, lãi suất tiền gửi tiết kiệm không xảy ra biến động lớn. Kinh tế vĩ mô phát triển ổn định. Nguồn cung bất động sản được kiểm soát và tồn kho bất động sản cả nước đang trên đà giảm. Tổng giá trị tồn kho bất động sản tính đến tháng 11/2018 còn khoảng 22.976 tỷ đồng, giảm 105.572 tỷ đồng so với đỉnh điểm lúc thị trường cực kỳ khó khăn (quý I/2013). Dù vậy, theo ông Phấn, mức tồn kho này vẫn còn khá lớn, cần phải kéo giảm thêm để tránh gây khó khăn cho thị trường trong ngắn hạn”, ông Phấn lý giải.

Cùng với đó, ông Phấn cho rằng hiện ngân hàng Nhà nước cũng đang kiểm soát hiệu quả chính sách tín dụng BĐS và đang thực hiện lộ trình hạn chế dần cho vay BĐS. Vai trò chỉ đạo của Nhà nước đối với thị trường ngày càng được chú trọng, các công cụ kiểm soát thị trường đang được phát huy hiệu quả vì cơ quan quản lý đã có nhiều kinh nghiệm quan sát thị trường qua các đợt biến động lớn.

Tuy nhiên, theo ông Phấn trong năm 2019 thị trường có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá đất nền tại các khu vực có quy hoạch trở thành các đặc khu, các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tình trạng sốt nóng cục bộ tại một số dự án nhà ở trong khu vực trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư có uy tín, giá cả phù hợp