Những con số biết nói này khiến nhiều người giật mình về công tác quản lý và vận hành chung cư. Điều này đòi hỏi phải tăng cường quản lý nhà nước cũng như thay đổi, bổ sung cơ chế, chính sách để giảm thiểu và xử lý căn cơ các tranh chấp phát sinh. 

Hợp thức hóa diện tích 

Chung cư 86 Tản Đà, quận 5, TP Hồ Chí Minh do Công ty cổ phần Địa ốc Việt Chi Hưng làm chủ đầu tư, được nghiệm thu đưa vào sử dụng từ tháng 12/2007, nhưng đến nay những tranh chấp, phát sinh mâu thuẫn vẫn chưa được xử lý dứt điểm.

Theo phản ánh của đại diện Ban Quản trị chung cư, phòng sinh hoạt cộng đồng thuộc sở hữu chung đã được chủ đầu tư hợp thức hóa để bán lại cho Ngân hàng Indovina. Tương tự, theo thiết kế ban đầu hầm để xe thuộc sở hữu chung, nhưng sau đó cũng được chủ đầu tư hợp thức hóa chủ quyền rồi bố trí làm kho hàng và chỗ gửi xe của Ngân hàng Indovina.

Hiện chủ đầu tư đang tiếp tục hợp thức hóa tầng 2A vốn dĩ là tầng kỹ thuật của tòa nhà và thuộc sở hữu chung. Cùng với đó, chủ đầu tư đã sử dụng hành lang an toàn về phòng cháy chữa cháy của tòa nhà để giữ xe có thu phí và đóng cửa vào ban đêm, tiềm ẩn rủi ro đối với cư dân khi xảy ra hỏa hoạn.

Về việc sử dụng sai công năng tầng hầm, Thanh tra Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đã ban hành quyết định xử phạt hành chính số 73/QĐ-XPHC ngày 6/11/2009. Chủ đầu tư đã tháo dỡ các tường ngăn bên trong khu vực để xe, tuy nhiên sau đó Ngân hàng Indovina đã dựng lại các vách ngăn thành phòng chứa hồ sơ khi chưa có giấy phép xây dựng. Đối với tầng 2A, theo Thanh tra Sở Xây dựng, chủ đầu tư đã cải tạo một phần làm văn phòng Ban Quản lý và phòng kỹ thuật của chủ đầu tư khi chưa có giấy phép xây dựng. 

Đối với việc thay đổi phòng sinh hoạt cộng đồng từ mặt tiền đường Tản Đà vào phía trong chung cư, Thanh tra Sở Xây dựng đã đề nghị chủ đầu tư khắc phục theo hướng thu hồi lại mặt bằng cũ để xây dựng phòng sinh hoạt cộng đồng đúng với giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, về sau chủ đầu tư đã hợp thức hóa chủ quyền và bán lại cho Ngân hàng Indovina. 

Còn đối với hành lang phòng cháy chữa cháy, Cảnh Sát Phòng cháy chữa cháy TP Hồ Chí Minh xác định, theo thiết kế mặt bằng tầng trệt đã được duyệt về phòng cháy chữa cháy thì khoảng cách hành lang an toàn cho toà nhà là 6m. Thanh tra Sở Xây dựng cũng có công văn đề nghị UBND phường 11, UBND quận 5 xử lý vì việc làm này của chủ đầu tư là không phù hợp với quy định và không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy tại chung cư.

“Cư dân chung cư 86 Tản Đà đã thống nhất đóng phí bảo trì 11.000 đồng/m2. Trong khi chủ đầu tư đang cho thuê phần sở hữu riêng của mình ở tòa nhà thì lại không đóng phí quản lý cũng như phí bảo trì cho Ban Quản trị chung cư. Sau nhiều lần kiến nghị của Ban Quản trị, hồ sơ tòa nhà mới được chủ đầu tư bàn giao, nhưng vẫn còn mập mờ, chưa rõ ràng về pháp lý cũng như chưa xác định được diện tích sở hữu chung - riêng”, đại diện Ban Quan trị chung cư 86 Tản Đà cho biết. 

Siết nợ, chuyển hồ sơ cơ quan điều tra 

Chung cư Khang Gia Tân Hương, địa chỉ 377 đường Tân Hương, quận Tân Phú, TP Hồ Chí Minh do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Khang Gia (gọi tắt là Công ty Khang Gia) làm chủ đầu tư là một trong những chung cư để xảy ra nhiều vi phạm về xây dựng (chia nhỏ diện tích căn hộ, tăng diện tích tầng hầm, xây dựng lấn chiếm khu vực công cộng như phòng sinh hoạt cộng đồng…), chiếm giữ quỹ bảo trì căn hộ, chậm bàn giao căn hộ cho khách hàng…

Đặc biệt chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ chung cư Khang Gia Tân Hương cho Ngân hàng Thương mại cổ phần Nam Á, nhưng không thanh toán nợ. Vì thế mới đây Ngân hàng cổ phần Nam Á thông báo sẽ siết nợ đối với Công ty Khang Gia, thu giữ và xử lý tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ số 377 đường Tân Hương (chung cư Khang Gia Tân Hương).

 Tại quận 7, dự án căn hộ cao cấp Dragon Court xảy ra nhiều khuất tất về bồi thường giải phóng mặt bằng, đất công, chưa đủ điều kiện kinh doanh, nhưng lại rao bán căn hộ ra thị trường… Vừa qua, UBND TP Hồ Chí Minh đã giao Thanh tra thành phố chuyển toàn bộ hồ sơ vụ việc sang cơ quan cảnh sát điều tra Công an TP Hồ Chí Minh để điều tra và làm rõ trách nhiệm trước pháp luật của các cá nhân, tổ chức có liên quan qua các thời kỳ.

Không kém cạnh là việc 2 dự án chung cư với nhiều vi phạm đang được cơ quan chức năng vào cuộc làm rõ, đó là dự án căn hộ The Park Residence (huyện Nhà Bè) và dự án Valencia (quận 9) của Tập đoàng Anpha Holdings và Tập đoàn MIK Group. 

Ngày 30/1/2019, Tổng Cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) có văn bản đề nghị UBND thành phố kiểm tra, xử lý việc cư dân phản ánh nhiều sai phạm tại 2 dự án nói trên về xây dựng, phòng chống cháy nổ, chiếm dụng vốn, chiếm đoạt lãi suất, thu tiền của khách hàng, nhưng không bàn giao nhà, thu các khoản phí bảo trì, bão dưỡng tòa nhà không theo quy định của pháp luật…

Trên cơ sở tiếp nhận của các cơ quan chức năng, UBND TP Hồ Chí Minh đã giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Công an thành phố, UBND quận 9, UBND huyện Nhà Bè cùng các cơ quan, đơn vị liên quan kiểm tra, xử lý vi phạm của chủ đầu tư. 

"Loay hoay" xử lý

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, các khiếu nại, tranh chấp chung cư liên quan chủ yếu đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở, quyền sử dụng đất, bãi giữ xe, quản lý vận hành chung cư, phòng cháy chữa cháy, chưa bàn giao đủ kinh phí bảo trì, trì hoãn việc tiếp nhận bàn giao hồ sơ, không tổ chức hội nghị nhà chung cư, chiếm dụng phần sở hữu chung, thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng…

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, nguyên nhân cơ bản dẫn tới các tranh chấp chung cư là do chủ đầu tư bán diện tích căn hộ cho khách hàng, nhưng không bán diện tích chung. Cùng với đó là sự buông lỏng quản lý, phát hiện không kịp thời của cơ quan chức năng, năng lực và phẩm chất một số Ban quản trị chưa đáp ứng yêu cầu và đặt lợi ích của cư dân lên trên hết. Trong khi đó, đơn vị quản lý, vận hành thiếu tính chuyên nghiệp…

“Năm 2019, Sở Xây dựng tiếp tục phối hợp với UBND các quận, huyện tăng cường tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật về quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư; kiểm tra, thanh tra và kiên quyết xử lý vi phạm”, đại diện lãnh đạo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho hay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị Bộ Xây dựng thực hiện nghiêm biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị, xử lý nghiêm các trường hợp chủ đầu tư thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, không được người mua nhà đồng ý cũng như xử lý nghiêm chủ đầu tư đưa dân vào ở khi chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình, không đảm bảo an toàn.

Dưới góc độ quản lý, vận hành chung cư, bà Vũ Ngọc Hương, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim cho rằng, cần phải xây dựng bộ máy quản lý, vận hành với nguồn lực được tuyển chọn chuyên nghiệp, hoàn thiện các quy trình, vận hành tòa nhà. Đặc biệt, ứng dụng công nghệ quản lý thông minh vào hoạt động quản lý, vận hành tòa nhà nhằm thực thi công việc thuận tiện, hiệu quả và an toàn.

Để hoàn thiện chính sách quản lý, vận hành chung cư, dự kiến cuối tháng 3 này, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức Đoàn công tác kiểm tra việc quản lý, vận hành, sử dụng tại 5 chung cư có tranh chấp trên địa bàn TP Hồ Chí Minh. Điều này “thắp” lên hy vọng về việc tìm hướng giải quyết căn cơ các tranh chấp tại chung cư đang diễn ra ngày càng phổ biến và phức tạp ở các đô thị lớn trên cả nước.

Bài và ảnh: Trần Xuân Tình  (TTXVN)